SISMABONUS – DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE DI FABBRICATI

07 Mar SISMABONUS – DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE DI FABBRICATI

Aggiornato al 19 marzo 2021

A cura di Luciano Ficarelli

Nell’ambito dei lavori di recupero del patrimonio edilizio rientrano anche quelli effettuati per realizzare interventi antisismici, con particolare riguardo all’esecuzione delle opere per la messa in sicurezza statica degli edifici ubicati nelle zone 1, 2 e 3 secondo la classificazione realizzata dall’INGV e pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale. Tra gli interventi rientranti nella nuova definizione di “interventi di ristrutturazione edilizia” della lettera d) comma 1 dell’art. 3 del D.P.R. n. 380 del 06/06/2001 sono ricompresi quelli di demolizione e ricostruzione di fabbricati.

Distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati non abitativi

Fino al 31 dicembre 2016 non era possibile applicare il sismabonus anche ad altri immobili diversi da quelli adibiti ad abitazione principale. Con la Legge 232/2016, art. 1 comma 2, anche gli edifici abitativi diversi dall’abitazione principale e quelli utilizzati per le attività produttive rientrano nelle agevolazioni del sismabonus. In particolare, per gli edifici utilizzati per le attività produttive, l’Agenzia delle Entrate ha più volte ribadito che questi possono rientrare nelle agevolazioni del super-sismabonus con detrazione delle spese al 110% ai sensi del D.L. 34/2020 nel caso di cambio di destinazione d’uso in abitativo. Nell’interpello n. 538/2020 l’AdE si è chiaramente espressa, ribadendo che è possibile “fruire della detrazione d’imposta, in caso di lavori in un (fienile) che risulterà con destinazione d’uso abitativo solo a seguito dei lavori di ristrutturazione che il contribuente intende realizzare purché nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato, già strumentale (agricolo), in abitativo”. L’Agenzia delle Entrate, nell’occasione, ha solo richiamato quanto già enunciato nella Circolare 13/E del 2019 a pag. 257 che a sua volta richiamava la Risoluzione 14 del 2005.

Da questa disamina, risulta la seguente netta distinzione:

Tipologia di intervento e destinazione d’uso                                                                    % di detrazione

A) Demolizione e ricostruzione di fabbricati abitativi                                                                             110

B) Demolizione di fabbricati utilizzati per attività produttive e ricostruzione

con cambio di destinazione d’uso in fabbricati abitativi                                                                         110

C) Demolizione e ricostruzione di fabbricati utilizzati per attività produttive

o di fabbricati abitativi ricostruiti in fabbricati da utilizzare per attività produttive           50/70/75/80/85*

(*) L’aliquota di detrazione del sismabonus ordinario è pari al 50% del limite massimo di spesa ammessa se non ci sono riduzioni di classi del rischio sismico. È applicata l’aliquota di detrazione del 70% o dell’80% nel caso in cui la riduzione delle classi di rischio è rispettivamente di una e di due. Per gli immobili che fanno parte di edifici condominiali, le aliquote sono rispettivamente del 75% e dell’85%.

Il limite di spesa

La detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio.

Nei condomìni, la detrazione va calcolata su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, considerando anche le pertinenze.

 Condizione indispensabile: intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente

Gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione di edifici adibiti ad abitazioni private o ad attività produttive (quindi, sia per il sismabonus ordinario che per il supersismabonus) sono ammessi alle maggiori detrazioni previste per gli interventi antisismici qualora concretizzino un intervento di ristrutturazione edilizia e non un intervento di nuova costruzione e se rispettano tutte le condizioni previste dalla norma agevolativa (art. 16 del decreto legge n. 63/2013). Per avere la detrazione è necessario, pertanto, che dal titolo amministrativo che autorizza i lavori risulti che l’opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione (risoluzione n. 34/E del 27 aprile 2018).

Demolizione e ricostruzione con ampliamento: il disallineamento tra Agenzia delle Entrate e Enea

La detrazione del 110% si può applicare anche sui costi sostenuti per l’ampliamento, a patto che il Comune o altro ente territoriale competente in materia di classificazioni urbanistiche, nell’autorizzare i lavori, classifichi questi ultimi, nel “permesso a costruire”, nella categoria della ristrutturazione edilizia in base all’art. 3, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001.

L’Agenzia delle Entrate lo ha confermato nelle risposte agli interpelli n.ri 195/2020, 515/2020, 557/2020, 564/2020, 11/2021, 19/2021 e 175/2021. Ma l’Enea, con la Faq n. 7/2020, afferma il contrario, ponendo i contribuenti in una situazione di rischio nel caso in cui volessero considerare le spese di ampliamento come detraibili. Secondo l’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile, in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento di un edificio, “dalle spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 occorre scorporare le spese derivanti all’ampliamento”.

Demolizione e ricostruzione con riduzione della volumetria

Nessun problema si presenta per chi ha necessità di non ricostruire l’edificio con la stessa volumetria preesistente ma con una volumetria ridotta.  L’articolo 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. n. 380/2001, stabilisce che “nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”. Non si parla di divieti di riduzione della volumetria nemmeno nella Circolare 24/E/2020 che richiama l’articolo sopra enunciato.

Demolizione e ricostruzione di unità abitativa e contestuale costruzione di un box

Ai fini del 110% si tiene conto del numero delle unità iniziali e non di quelle finali, anche se non vi è aumento volumetrico. Pertanto, in caso di demolizione e ricostruzione di un edificio a destinazione abitativo e costruzione di un nuovo edificio adibito a pertinenza, la spesa massima ammissibile cui applicare il 110% è sempre di 96.000 euro, anche se al termine dell’intervento sono realizzate due distinte unità immobiliari accatastate separatamente, casa e box; e questo anche nell’ipotesi in cui l’operazione sia abilitata da due distinti provvedimenti urbanistici, uno per l’intervento antisismico e uno per la realizzazione del garage (interpello 256/2020).

Demolizione e ricostruzione della sola pertinenza

Nel caso in cui si voglia demolire e ricostruire una pertinenza di un edifico adibito ad abitazione è possibile usufruire del 110%. L’Agenzia delle Entrate, infatti, precisa che “la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio” (concetto ripreso dalla Circolare 24/E/2020 paragrafo 2.1.4).

Demolizione e ricostruzione con variazione di sagoma, sedime, prospetti, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche

La congiunta circolare dei ministeri delle Infrastrutture e della Funzione pubblica del 2 dicembre 2020 ha stravolto il concetto di ristrutturazione edilizia al fine di rendere elastiche le definizioni di “interventi di ristrutturazione edilizia” del nuovo art. 3 comma 1 lettera d) del D.P.R. 380/2001. La circolare precisa che da luglio del 2020 perdono rilievo, nelle zone non vincolate e al di fuori dei centri storici, concetti quali “sagoma”, “prospetti”, “area di sedime”, “caratteristiche planivolumetriche e tipologiche”. Altro limite venuto meno è quello della “fedeltà” alla preesistenza, insieme a quello dell’identità di “prospetti”.

I ministri sottolineano che il Decreto Legge 76/2020 (convertito nella Legge 120/2020) ha riconosciuto prevalenza ad un elastico concetto di ristrutturazione. Non a caso sono venute meno anche le norme sulle distanze, perché si può intervenire anche demolendo e ricostruendo alla medesima preesistente distanza, purché legittimamente acquisita (anche per usucapione). Al punto 3, la circolare in argomento recita: “Le previsioni contenute nel comma 1-ter dell’articolo 2-bis del testo unico vanno lette nel contesto della disposizione in questione, che è specificamente intesa a disciplinare i casi in cui siano oggetto di demolizione e ricostruzione edifici preesistenti che risultino “legittimamente” ubicati rispetto ad altri immobili in posizione tale da non rispettare specifiche norme in materia di distanze (ivi comprese quelle contenute nel d.m. n. 1444/1968), di guisa che non ne sarebbe consentita l’edificazione ex novo. In questi casi, il primo periodo del comma in esame ha chiarito che la ricostruzione è possibile – in sostanza – in deroga alle norme in questione, e quindi col mantenimento delle distanze preesistenti se non è possibile la modifica dell’originaria area di sedime e purché l’edificio originario fosse stato legittimamente realizzato”.

Demolizione e ricostruzione di un condominio: quorum deliberativi

In caso di integrale demolizione e ricostruzione di un edificio condominiale per interventi antisismici, è necessaria l’unanimità dei consensi, in quanto l’intervento incide per un periodo presumibilmente lungo sull’utilizzazione delle singole proprietà esclusive e sui diritti soggettivi dei singoli condòmini.

Il superbonus nella demolizione e ricostruzione

Nella ricostruzione dell’edificio il contribuente può usufruire anche delle agevolazioni del superbonus se effettua gli interventi trainanti previsti dall’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020, ma solo se c’è l’aumento di due classi energetiche del nuovo edificio rispetto a quello demolito, e se vengono rispettate le condizioni previste dai requisiti tecnici previsti dal Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico. Deve anche essere acquisita l’Attestazione di Prestazione Energetica ante e post intervento. In caso di ricostruzione con ampliamento, l’A.P.E. post operam deve essere redatto considerando l’edificio nella sua configurazione finale.

La circolare 30/E/2020, e la risoluzione 147/E/2017, hanno confermato che il limite dei 96mila euro non assorbe le spese agevolabili con ecobonus, distintamente contabilizzate e non necessarie all’intervento per la riduzione del rischio sismico. Ciò vale anche quando l’intervento si concretizza in una demolizione con ricostruzione rientrante nell’ambito della ristrutturazione, intervento pacificamente ammesso in più occasioni dall’Agenzia delle Entrate anche nel sismabonus ordinario (risoluzione 34/E/2018, circolare n. 30/E/2020 e risposte agli interpelli n. 194, 455 e 508/2020).

In caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico, l’Agenzia delle Entrate, nell’interpello citato n. 175/2021, afferma che “in merito alla possibilità di accedere al Superbonus per le spese relative all’incremento di volume per interventi di demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, con nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615, il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici ha chiarito che «a differenza del “Super sismabonus” la detrazione fiscale legata al “Super ecobonus” non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam». In tale caso il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi“.

Nel caso in cui non si effettuino altri lavori “trainanti” previsti dall’art. 119 del Decreto Legge 34/2020, pur essendo un intervento “trainante” ai sensi del comma 4 del decreto, il sismabonus, “traina” solamente l’installazione di impianti fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati, restando esclusi tutti gli interventi di matrice “ecobonus” e l’installazione delle colonnine per la ricarica dei veicoli. Ciò significa che, in assenza di altri interventi trainanti, chi, in aggiunta all’intervento per la riduzione del rischio sismico anche attraverso la demolizione e la ricostruzione, realizza questi lavori di risparmio energetico minore, come la sostituzione degli infissi o alle schermature solari, potrà applicare solo le aliquote del 50% o del 65% a seconda del tipo di interventi con ecobonus.

C’è da dire, però, che il sismabonus è l’unico intervento trainante che non subisce il vincolo delle due unità immobiliari che il comma 10 del D.L. 34/2020 impone alle persone fisiche per il superbonus, rendendo possibili, quindi, tre o più interventi sempre al 110%.

Altri lavori ammessi al sismabonus e al supersismabonus

La Guida al Sismabonus dell’Agenzia delle Entrate mette in evidenza che “anche per i lavori antisismici, come per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, vale il principio secondo cui l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati (risoluzione n. 147/E del 29 novembre 2017). La detrazione prevista per gli interventi antisismici può quindi essere applicata, per esempio, anche alle spese di manutenzione ordinaria (tinteggiatura, intonacatura, rifacimento di pavimenti, eccetera) e straordinaria, necessarie al completamento dell’opera”. Dunque, anche nel caso di demolizione e ricostruzione di un edificio a destinazione abitativa (oppure che da uso diverso, dopo la ricostruzione, diventa ad uso abitativo), anche i lavori accessori e necessari al completamento dell’opera rientrano nelle spese detraibili al 110% nel limite, questa volta, della spesa massima ammissibile di 96 mila euro; mentre per gli altri immobili ammessi al sismabonus ordinario le spese sono ammesse alla detrazione nel limite del 50/70/75/80/85 per cento.

Recentemente, l’Agenzia delle Entrate, sempre con l’Interpello 175/2021, ha affermato che “quando si esegue un intervento antisismico ammesso al Superbonus sono agevolabili anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, ad esempio, per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell’impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l’intervento nel suo complesso. Anche tali spese concorrono al limite massimo di spesa ammesso al Superbonus per interventi antisismici pari a 96.000 euro per immobile, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato“.

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